- قرارداد اجاره باید مدت، مبلغ اجاره، مبلغ ودیعه، زمان پرداخت و وضعیت ملک را بدون ابهام مشخص کند.
- کد رهگیری امکان استعلام قرارداد را فراهم میکند، اما قرارداد را به سند رسمی تبدیل نمیکند.
- طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه ملک موکول به استرداد ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.
- قوانین ۱۴۰۳ درباره ساماندهی اجاره‌بها و ثبت الکترونیک معاملات، به‌ویژه برای اجاره‌های بیش از دو سال، را پیش از امضا در نظر بگیرید.
قرارداد اجاره سندی است که روابط موجر و مستأجر را در تمام مدت سکونت تعیین میکند؛ از مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه تا تعمیرات، تمدید و تخلیه. بیشتر اختلاف‌هایی که در پایان قرارداد اجاره پیش می‌آید از بندهای مبهم یا ناقص شروع میشود. در این مطلب، بندهای ضروری قرارداد، معنای کد رهگیری، قواعد ودیعه و تخلیه و قوانین جدیدی را که در سال‌های اخیر تصویب شده‌اند مرور می‌کنیم.
قرارداد اجاره از نظر قانون چیست؟
اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع ملک میشود؛ یعنی مالکیت ملک با موجر میماند و مستأجر برای مدت معین حق استفاده از آن را به دست می‌آورد (ماده ۴۶۶ قانون مدنی). طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین باشد. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ هم اجاره اماکن را، چه با قرارداد رسمی و چه عادی، تابع قانون مدنی، همین قانون و شرایط توافق‌شده میان طرفین می‌داند.
ماده ۲ همین قانون تصریح میکند که قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود، به امضای موجر و مستأجر برسد و دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شاهد آن را گواهی کنند.
چک‌لیست بندهای ضروری قرارداد اجاره
پیش از امضا، مطمئن شوید موارد زیر در قرارداد آمده است:
| بند | چه چیزی باید نوشته شود |
|---|---|
| مشخصات طرفین | نام، کد ملی، نشانی و شماره تماس موجر و مستأجر؛ اگر وکیل یا نماینده امضا میکند، مشخصات وکالت‌نامه. |
| مشخصات ملک | نشانی دقیق، پلاک ثبتی، متراژ، طبقه، پارکینگ و انباری و وسایل موجود. |
| مدت اجاره | تاریخ دقیق شروع و پایان. |
| اجاره‌بها | مبلغ ماهانه، روز پرداخت و شماره حساب موجر. |
| ودیعه | مبلغ، روش پرداخت (ترجیحاً انتقال بانکی با شماره پیگیری) و شرایط استرداد. |
| هزینه‌ها | مسئول پرداخت شارژ، قبوض آب، برق، گاز و هزینه‌های مشاعات. |
| تعمیرات | تفکیک تعمیرات اساسی و جزئی و روش هماهنگی برای انجام آن‌ها. |
| انتقال به غیر | مجاز بودن یا نبودن اجاره دادن ملک به شخص دیگر. |
| تمدید و تخلیه | مهلت اعلام تمایل به تمدید، شرایط تخلیه و وجه التزام تأخیر در تخلیه. |
| فسخ | موارد حق فسخ برای هر طرف، مانند تأخیر در پرداخت اجاره. |
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد؛ پس اگر موجر با این کار موافق نیست، باید آن را صریحاً در قرارداد بنویسد.
ودیعه: پرداخت، نگهداری و استرداد
ودیعه یا به تعبیر رایج «رهن» مبلغی است که مستأجر برای تضمین تعهداتش به موجر می‌سپارد. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ یکی از مهم‌ترین حمایت‌ها از مستأجر را پیش‌بینی کرده است:
«در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.»
- ودیعه را از حساب بانکی خود به حساب موجر (همان شخصی که در قرارداد نامش آمده) واریز کنید و شماره پیگیری را در قرارداد بنویسید.
- اگر قرار است خسارت احتمالی ملک از ودیعه کسر شود، روش تعیین خسارت را در قرارداد مشخص کنید.
- صورت‌جلسه تحویل را با شرح وضعیت ملک، شماره کنتورها و عکس تاریخ‌دار تهیه کنید تا در پایان مدت، مبنای مقایسه وجود داشته باشد.
کد رهگیری چیست و چه اعتباری دارد؟
کد رهگیری شناسهای است که پس از ثبت قرارداد در سامانههای رسمی صادر میشود و با آن می‌توان وجود و اصالت قرارداد را استعلام کرد. قراردادهایی که در دفاتر مشاوران املاک دارای پروانه تنظیم می‌شوند در سامانه ثبت معاملات ثبت و کد رهگیری دریافت میکنند. وزارت راه و شهرسازی نیز سامانه خودنویس را راه‌اندازی کرده تا موجر و مستأجر بتوانند قرارداد اجاره را خودشان ثبت کنند.
نکته مهم این است که قرارداد دارای کد رهگیری همچنان یک سند عادی است؛ کد رهگیری جعل یا تغییر قرارداد را دشوارتر و استعلام آن را ممکن میکند و برای برخی خدمات، مثل درخواست تسهیلات ودیعه، معمولاً لازم است. سند رسمی اجاره فقط در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
| ویژگی | قرارداد عادی ثبت‌نشده | قرارداد با کد رهگیری | اجاره‌نامه رسمی |
|---|---|---|---|
| محل تنظیم | میان طرفین | مشاور املاک دارای پروانه یا سامانه خودنویس | دفتر اسناد رسمی |
| ماهیت سند | عادی | عادی، ثبت‌شده در سامانه | رسمی |
| امکان استعلام | ندارد | دارد | دارد |
| تخلیه پس از پایان مدت (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶) | به دستور مقام قضایی | به دستور مقام قضایی | از طریق دوایر اجرای ثبت |
قوانین جدید اجاره؛ آنچه باید بدانید
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها
این قانون در سال ۱۴۰۳ تصویب و ابلاغ شد و سازوکار تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و ثبت اطلاعات قراردادها در سامانههای رسمی را در دستور کار قرار داد. در سال ۱۴۰۵ نیز رسانه‌ها از مصوبه‌ای درباره سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها در تمدید قراردادها و امکان تمدید یک‌ساله در صورت درخواست مستأجر خبر دادند. شمول و جزئیات این مصوبه‌ها به شرایط هر قرارداد بستگی دارد؛ پیش از مذاکره برای تمدید، متن به‌روز آن را بررسی کنید.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
بر اساس ماده ۱ این قانون (مصوب ۱۴۰۳)، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، عقودی که منافع ملک را برای مدت بیش از دو سال منتقل میکنند و نیز اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. بنابراین اجاره‌نامه‌های معمول یک‌ساله مستقیماً مشمول این حکم نیستند، اما اگر قصد بستن قرارداد اجاره بلندمدت دارید، زمان اجرای این حکم و الزامات آن را از دفتر اسناد رسمی بپرسید.
تمدید قرارداد اجاره
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره به محض پایان مدت تمام میشود. اگر طرفین قصد ادامه همکاری دارند، بهتر است به جای توافق شفاهی، قرارداد جدید یا الحاقیه مکتوب با مبلغ و مدت تازه تنظیم و در صورت امکان ثبت کنند. چند توصیه:
- یک تا دو ماه پیش از پایان مدت، تمایل خود به تمدید یا تخلیه را کتبی اعلام کنید.
- افزایش اجاره‌بها را با توجه به مصوبه‌های جاری و شرایط بازار مذاکره کنید؛ برای شناخت قیمت‌ها راهنمای قیمت مسکن نجف‌آباد را ببینید.
- مبلغ ودیعه جدید، تاریخ شروع دوره تازه و وضعیت تعمیرات انجام‌شده را در متن تمدید بنویسید.
تخلیه و تسویه در پایان قرارداد
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ میگوید پس از پایان مدت اجاره و به تقاضای موجر، تخلیه در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته، و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضا و به دستور مقام قضایی انجام میشود. برای یک تسویه بی‌دردسر:
- قبض‌های آب، برق و گاز و شارژ ساختمان را تا روز تخلیه تسویه و رسید آن را نگهداری کنید.
- ملک را با حضور هر دو طرف بازدید و با صورت‌جلسه تحویل اولیه مقایسه کنید.
- کلیدها را در برابر رسید کتبی تحویل دهید و هم‌زمان ودیعه را دریافت کنید.
- اگر مستأجر بدون اذن مالک پس از پایان مدت در ملک بماند، طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی موجر برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است؛ وجه التزام تأخیر در تخلیه هم اگر در قرارداد آمده باشد قابل مطالبه است.
این مطلب اطلاعات عمومی حقوقی است و جایگزین مشاوره تخصصی نیست. قوانین و مصوبه‌های اجاره ممکن است تغییر کنند؛ برای بررسی یک قرارداد یا اختلاف مشخص، با مشاوران سامانه املاک نجف آباد، وکیل یا دفتر اسناد رسمی مشورت کنید.
سوالات متداول
کد رهگیری قرارداد اجاره چیست؟
کد رهگیری شناسهای است که پس از ثبت قرارداد اجاره در سامانههای رسمی، مثل سامانهای که مشاوران املاک دارای پروانه از آن استفاده میکنند یا سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی، صادر میشود. این کد امکان استعلام اصالت قرارداد را فراهم میکند، اما قرارداد را به سند رسمی تبدیل نمیکند.
آیا می‌توان قرارداد اجاره را بدون مشاور املاک ثبت کرد؟
بله. وزارت راه و شهرسازی سامانه خودنویس را برای ثبت قرارداد اجاره توسط خود موجر و مستأجر راه‌اندازی کرده است. همچنین طرفین می‌توانند اجاره‌نامه رسمی را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند. در هر روش، بندهای قرارداد را پیش از تأیید نهایی با دقت بخوانید.
اگر مالک در مدت اجاره خانه را بفروشد، تکلیف مستأجر چیست؟
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، اگر ملک اجارهدادهشده به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی میماند. بنابراین مستأجر تا پایان مدت قرارداد حق استفاده از ملک را دارد و ودیعه هم باید طبق قرارداد مسترد شود.
با فوت موجر یا مستأجر، قرارداد اجاره باطل میشود؟
بهطور کلی خیر. ماده ۴۹۷ قانون مدنی میگوید عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود؛ مگر اینکه موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده یا شرط شده باشد که خود مستأجر شخصاً از ملک استفاده کند. در این حالتها قرارداد با فوت او پایان مییابد.
اگر مستأجر پس از پایان قرارداد تخلیه نکند چه میشود؟
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، موجر پس از پایان مدت می‌تواند تقاضای تخلیه بدهد؛ در اجاره با سند رسمی از طریق دوایر اجرای ثبت و در اجاره با سند عادی به دستور مقام قضایی. همچنین طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اذن مالک در ملک بماند، موجر برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است و وجه التزام توافق‌شده در قرارداد هم قابل مطالبه است.
هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با موجر است یا مستأجر؟
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی که برای امکان استفاده از ملک لازم است به عهده مالک است، مگر اینکه خلاف آن شرط شده یا عرف بر خلاف آن باشد. تعمیرات جزئی ناشی از استفاده روزمره معمولاً با مستأجر است؛ بهتر است تقسیم این هزینه‌ها صریحاً در قرارداد نوشته شود.
جمع‌بندی
یک قرارداد اجاره خوب، روشن، کامل و قابل استعلام است: مدت و مبالغ دقیق دارد، ودیعه با رسید بانکی پرداخت شده، صورت‌جلسه تحویل پیوست آن است و کد رهگیری دارد. اگر مستأجر هستید، می‌توانید فایل‌های رهن و اجاره نجف‌آباد را در سامانه املاک نجف آباد ببینید و اگر مالک هستید، ملک خود را از طریق صفحه سپردن ملک معرفی کنید. برای تنظیم قرارداد و پاسخ به پرسش‌هایتان هم از صفحه تماس با ما در ارتباط باشید.
برای انتخاب دفتری که قرارداد را روی فرم رسمی بنویسد و کد رهگیری بگیرد، مقاله چطور مشاور املاک درست انتخاب کنیم را بخوانید.
منابع و مراجع این مقاله
- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (مواد ۱ تا ۴)
- متن کامل قانون مدنی (مبحث اجاره، مواد ۴۶۶ به بعد)
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۳)
- قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها (مصوب ۱۴۰۳/۰۲/۱۰)
- سامانه خودنویس – وزارت راه و شهرسازی
- خبرگزاری مهر: دریافت اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد تخلف است؛ نحوه شکایت مستأجران اعلام شد
